日銀がJ-REITを売却する──これから買う人が知っておくべきこと

2025年12月24日

はじめに

2025年12月、日銀がETFとJ-REITの売却方針を示しました（報道によると2026年から段階的に実施予定）。「日銀が売るなら、今は買わない方がいいのでは？」そう思った人もいるかもしれません。私も最初にこのニュースを見たとき、一瞬そう考えました。「日銀が売るということは、価格が下がるのでは？」と。

でも、結論から言うと、日銀の売却は気にしなくていいです。年間50億円の売却は、市場全体から見れば非常に小さい規模です。これからJ-REITの投資信託を買う人は、日銀の売却とは関係なく、淡々と積み立てればいいだけです。

この記事で分かること

日銀のJ-REIT売却方針の具体的な数字
市場への影響が限定的な理由
これからJ-REITを買う人が知っておくべきこと
著者がJ-REITをどう扱っているか

J-REITとは

J-REIT（Japan Real Estate Investment Trust）は、不動産投資信託のことです。投資家から集めたお金で、オフィスビル、商業施設、マンションなどの不動産を購入し、その賃料収入を投資家に分配します。株式が値上がりを期待する投資なのに対し、J-REITは賃料収入による分配金を重視する投資です。株式とは異なる値動きをするため、ポートフォリオの分散に役立ちます。たとえば、「株式70%、債券20%、J-REIT10%」という配分にすることで、株式だけに投資するよりもリスクを分散できます。

日銀のJ-REIT売却計画──具体的な数字

日銀は、2026年から段階的にETFとJ-REITを売却する方針を示しました。

売却規模（報道ベース）

ETF：年間約3,000億円規模
J-REIT：年間約50億円規模

報道ベースでは、ETFは年間約3,000億円、J-REITは約50億円規模とみられています。これらは推定値であり、日銀が正式に公表した数値ではありません。

日銀の保有残高

ETF：約70兆円
J-REIT：約3,000億円

ETFとJ-REITでは、保有残高の規模が大きく異なります。J-REITはETFと比べて、保有額が非常に小さいです。

なぜ日銀がETFやJ-REITを保有しているのか

日銀は、2010年代から金融緩和政策の一環として、ETFとJ-REITを買い入れてきました。目的は、株式市場やJ-REIT市場を下支えすることです。しかし、イールドカーブ・コントロール廃止後の金融政策正常化の流れとして、保有資産を圧縮する方針へと転換しました。

市場への影響は限定的

では、この売却は市場にどれくらい影響するのでしょうか？結論から言うと、影響は限定的です。日銀の売却は、東京市場の出来高のおよそ0.05%程度と試算されます。年間50億円の売却は、1日あたり約2,000万円程度。J-REIT市場全体の1日の出来高は300〜400億円前後（東証REIT指数構成銘柄ベース）なので、日銀の売却が占める割合は非常に小さいです。

たとえば、J-REIT市場全体の1日の出来高が300億円だとします。日銀の売却は2,000万円なので、全体の0.07%程度です。この規模では、市場全体を動かすような大きな影響はありません。

ゆっくりとした売却ペース

日銀は、市場に配慮しながら、ゆっくりと売却を進める方針です。急激に売却すると、市場が混乱する可能性があります。そのため、日銀は慎重に、少しずつ売却を進めます。つまり、日銀の売却によって、J-REITの価格が大きく下がる可能性は低いです。

これからJ-REITを買う人が知っておくべきこと

日銀の売却方針は気にしなくていい、と書きました。では、これからJ-REITの投資信託を買う人は、何を知っておくべきでしょうか？

①タイミングを計らない

「日銀が売るから、今は買わない」という判断は、タイミングを計ろうとする行為です。これは、長期投資では失敗のもとです。

日銀は具体的な売却スケジュールを公表していません。「いつ、どれくらい売るか」は、市場の状況を見ながら判断されます。つまり、私たち個人投資家が、日銀の売却タイミングを予想することはできません。「今は様子見しよう」と思って待っていても、その間に価格が上がってしまうかもしれません。逆に、「日銀が売るから価格が下がる」と思って売却しても、実際には価格が上がるかもしれません。

市場のタイミングを計って投資をするのは、プロでも難しいことです。個人投資家が成功する可能性は、さらに低いです。長期投資では、タイミングを計らず、淡々と積み立てを続けることが重要です。私も、日銀の売却方針を知っても、投資方針を変えていません。定期的にJ-REITを購入し続けています。それが、長期投資の正解だと考えています。

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②ポートフォリオの10〜20%程度に抑える

J-REITは、ポートフォリオの一部として持つものです。全額をJ-REITに投資するのは、リスクが高すぎます。一般的には、ポートフォリオの10〜20%程度が目安です。毎月10万円を積み立てている人なら、そのうち1〜2万円をJ-REITに回す、という感じです。

なぜ10〜20%なのか？J-REITは、株式とは異なる値動きをするため、分散効果があります。でも、J-REITにもリスクがあります。金利が上がると、価格が下がりやすい（後述）。そのため、ポートフォリオの大部分をJ-REITにするのは危険です。私の考え方は、「株式がメイン、J-REITは補助的な役割」です。J-REITは分散投資の手段であって、メインの投資先ではありません。

具体例

たとえば、毎月10万円を積み立てている人の場合：

株式：7万円（70%）
債券：2万円（20%）
J-REIT：1万円（10%）

このような配分が、リスクとリターンのバランスが取れていると考えられます。もちろん、これは一例です。年齢やリスク許容度によって、最適な配分は変わります。

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③インフレに強いが金利に弱い

J-REITには、メリットとデメリットがあります。

メリット：インフレに強い

不動産の賃料は、インフレに連動して上がりやすい傾向があります。たとえば、物価が上がると、テナントが支払う賃料も上がります。その結果、J-REITの分配金も増えます。そのため、J-REITはインフレ対策として有効です。現在、世界的にインフレが進んでいます。日本でも、物価が上昇しています。こうした環境では、J-REITはポートフォリオの一部として持つ価値があります。

デメリット：金利に弱い

一方で、J-REITには大きなデメリットがあります。金利が上がると、J-REITの価格は下がりやすくなります。理由は2つあります。

1つ目は、金利が上がると、国債などの利回りが上がり、J-REITの相対的な魅力が下がるためです。たとえば、J-REITの利回りが3%で、国債の利回りが1%だとします。この場合、J-REITの方が魅力的です。でも、国債の利回りが2.5%まで上がったら、リスクの低い国債の方が魅力的に見えます。そのため、J-REITが売られて、価格が下がります。

2つ目は、金利が上がると、不動産会社の借入コストが増えるためです。J-REITを運用する会社は、借入をして不動産を購入します。金利が上がると、借入コストが増え、利益が減ります。

現在、日銀は利上げを進めています。金利が上がる局面では、J-REITの価格が下がる可能性があります。このリスクを理解した上で、ポートフォリオの一部として投資することが重要です。

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④分配金は再投資する

J-REITの投資信託には、「分配金を再投資する」設定と「分配金を受け取る」設定があります。私は、「再投資」をおすすめします。理由は、複利効果が得られるためです。

分配金を受け取ると、その都度税金がかかります（NISA口座を除く）。たとえば、分配金が1万円出た場合、約20%の税金（約2,000円）が引かれて、手元に入るのは約8,000円です。この8,000円を使わずに再投資する場合、自分で再度購入する手間がかかります。一方、再投資に設定しておけば、分配金が自動的に投資に回され、複利で資産が増えていきます。

複利効果の例

たとえば、毎月1万円をJ-REITに積み立てて、年間の分配金が5,000円出たとします。再投資しない場合、分配金5,000円は手元に入り、投資額は12万円（1万円×12ヶ月）のまま。再投資する場合、分配金5,000円も投資に回るので、投資額は12万5,000円になります。この差は、長期間になるほど大きくなります。

NISA口座の場合

NISA口座では、分配金は非課税です。そのため、「受け取る」設定でも税金はかかりません。ただし、私は、NISA口座でも「再投資」に設定しています。理由は、分配金を受け取っても使う予定がないためです。自動的に再投資される方が、手間がかからず、複利効果も得られます。

私がJ-REITをどう扱っているか

私は、J-REITの投資信託をポートフォリオの約10%保有しています。定期的に購入していますが、毎月決まった金額を積み立てているわけではありません。資金に余裕があるときに、追加で購入する形です。

J-REITを選んだ理由

株式だけに投資すると、リスクが集中します。J-REITを一部に組み入れることで、ポートフォリオ全体のリスクを分散できます。また、J-REITは分配金が出るため、定期的なキャッシュフローが得られるのも魅力です（私は再投資設定にしています）。

日銀の売却方針は気にしていない

日銀の売却方針が示されても、私は投資方針を変えていません。定期的にJ-REITを購入し続けています。日銀の売却は、市場全体から見れば小さな要素です。気にする必要はありません。「日銀が売るから、今は買わない」と考えるのは、タイミングを計ろうとする行為です。長期投資では、タイミングを計らないことが重要です。

金利リスクは理解している

J-REITは金利に弱いです。現在、日銀は利上げを進めているため、J-REITの価格が下がる可能性はあります。でも、それを理由に購入を止めることはしません。長期投資では、短期的な価格変動は気にしません。金利が上がってJ-REITの価格が下がったとしても、その間も淡々と購入を続けます。価格が下がれば、同じ金額でより多くの口数を買えます。長期的には、それがプラスに働くこともあります。

ポートフォリオ全体で考える

J-REITだけで考えると、金利上昇は不安材料です。でも、ポートフォリオ全体で考えると、そこまで心配する必要はありません。私のポートフォリオは、株式70%、債券20%、J-REIT10%です。J-REITの価格が下がっても、ポートフォリオ全体への影響は限定的です。むしろ、J-REITを持つことで、株式が下がったときのクッションになる可能性があります。分散投資の目的は、リスクを減らすことです。J-REITは、その一部として機能しています。

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ここまでの内容を、3行でまとめます

日銀のJ-REIT売却（年間約50億円規模）は市場への影響が限定的なので気にしなくていい
J-REITはポートフォリオの10〜20%程度に抑え、分散投資の一部として活用する
金利に弱いリスクを理解した上で、タイミングを計らず淡々と積み立てを続けることが正解

まとめ：J-REITも、淡々と積み立てる

日銀のJ-REIT売却方針は、ニュースとしては注目されていますが、個人投資家にとっては、ほとんど影響がありません。年間約50億円規模の売却は、市場全体の取引量から見れば非常に小さい規模です。

「日銀が売るから、今は買わない」という判断は、タイミングを計ろうとする行為です。これは、長期投資では失敗のもとです。市場のタイミングを計って投資をするのは、プロでも難しいことです。個人投資家が成功する可能性は、さらに低いです。J-REITを分散投資の一部として検討しているなら、日銀の売却とは関係なく、淡々と積み立てればいいだけです。

ただし、J-REITには金利リスクがあります。金利が上がると、J-REITの価格は下がりやすくなります。このリスクを理解した上で、ポートフォリオの10〜20%程度に抑えて投資することが重要です。

私も、J-REITをポートフォリオの約10%保有しています。日銀の売却方針が示されても、投資方針は変えていません。定期的にJ-REITを購入し続けています。それが、長期投資の正解だと考えています。

投資は、ニュースに振り回されないことが重要です。日銀の売却、金利の動向、市場の予想。こうしたニュースは、毎日のように流れてきます。でも、こうしたニュースに反応して、投資方針を変えるのは危険です。長期投資では、一度決めた方針を、淡々と続けることが最も確実な方法です。J-REITも、株式も、債券も、同じです。淡々と積み立てを続ける。それだけです。

学んだこと

日銀のJ-REIT売却は市場への影響が限定的（気にしなくていい）
J-REITは分散投資の一部として、ポートフォリオの10〜20%程度に
金利リスクを理解した上で、タイミングを計らず淡々と積み立てを続ける

免責事項

本記事は、筆者の個人的な経験と考えに基づいており、特定の投資商品の購入を推奨するものではありません。投資にはリスクが伴います。投資判断は、ご自身の責任で行ってください。J-REITの価格は変動し、元本を割り込む可能性があります。筆者および当サイトは、本記事の内容に基づいて行った投資判断や、その結果生じた損失について、一切の責任を負いません。